その持ち家推奨、ちょっと楽観的過ぎませんか?

「持ち家が良いか、賃貸が良いか」というのは家に関する永遠のテーマですが、最近持ち家派の方のブログで少し議論をしました。

場所は以下の3つの記事のコメント欄で、お相手はブログ主の方とそこにコメントに来られた方の2名、共に全力で持ち家推しの方々です。

「持家」と「賃貸」を比べると「持家」が得に決まってるよね。
自己資金0で無借金の不動産を手に入れる方法
結局、賃貸が損なのはホテル住まいのサービス無しヴァージョンだからだよね。

人様のブログで暴れるだけというのも不公正かと思い、自分のブログでも書いてみることにしました(他人のブログでいくら議論しても一銭の得にもならないというスケベ心も少し有り)。

以下、持ち家派の方々の主張で気になった点と、それに対する自分の見解について書いていきます。

値下がりリスクについて

暴落してもタダ同然にはならない

タダ同然にはならないかもしれませんが、どのくらいの期間でどのくらい下がるかという定量的なことを考えないと意味がありませんよね。

ヤフー不動産などで築35年の物件を調べてみてもゼロに近い値段では売られていない

同上

昔の安普請の築50年以上の木造住宅でもリフォームもせずに現役でいくらでも存在する

全体的な傾向を見ないで特定の事例だけの話をしても意味がありません。

欧州ではほとんどが中古物件

欧州は日本と民族性も気候・風土もぜんぜん違いますので、その例を持ち出すのは無理があります。

むしろ日本の話をしているのにその例を持ち出したくなるのは、日本の中古物件の立場の弱さを暗黙のうちに意識しているからではありませんか。

住み替えリスクについて

持ち家だって売るか貸せばいいのだから自由に住み替えられる

持ち家は希望する時期に希望する価格で買い手や借り手がつかない可能性が確実に存在しますので、賃貸と同じほど自由とは言いがたいです。

持ち家を手放す場合は、本来は売ったり貸したりするつもりではなかった物件を最適ではないタイミングで手放すことになる場合が多いです。そのことのリスクを見落とすか過小評価していませんか。

手放す場合のリスクは賃貸需要の高いエリアにする、適正価格にするなど事前に準備しておけば防げる

持ち家を手放す場合のリスクは、物件の目利きなどの事前準備だけでは完全には防げません。

事前の準備で完全に損失を防げるなら、不動産投資で失敗する人はいないはずです。

天災リスクについて

交通事故死するよりも低い確率の事まで考える事はあまり意味が無い

家にダメージを与える可能性のある天災は地震・津波だけに限らず、台風・洪水・土砂崩れ・地盤沈下・大雪・火山噴火など多岐にわたります。

また大は原発事故から小はシロアリまで、天災以外の要因も存在します。

それら全てを考慮した時、遭遇する確率は本当にそれほど低いですか?更に、遭うか遭わないかの二択ではなく、アベレージとしてどのくらいのコストが発生するかという定量的な観点も必要かと思います。

あと、確率は低くても天災で家を失ったり大損害を被る人は確実に発生しますので、人生設計を左右しかねない一生で最大級の買い物をするにあたっては、万一それに当ってしまった時に人生が詰まないかは考慮しておく必要があると思います。

耐震基準を満たした鉄骨鉄筋コンクリートが津波で流される、地震で倒壊するということは考えにくい

地震や津波の直撃を受けても大きな損傷を受けずそのまま住み続けられるような家が、本当に想定している賃貸より有利な安値で買えますか。

また自分の家だけが生き残ったとしても、回りが大損害を被っていれば生活環境が著しく悪化する可能性もあります。

ひどい天災の場合は賃貸だって生死の問題がでてくる

家の問題と人の生き死にの問題は別です。家の話をしているのにそれを持ち出すのは、賃貸を天災リスクに無理やり巻き込むためのこじつけのように思われます。

その他

賃料にはあらゆる事前に想定される経費・リスクと貸主の利益が上乗せされているので、絶対に賃貸のほうが損をする

賃貸業にも競争というものが存在しますので、どんな事態が発生しても絶対に損をしないほど家賃を好き勝手に設定できるわけではありません。

もしそれほど絶対的に貸す側に有利な価格設定で経営が成り立つならば、賃貸業に失敗して撤退する人はいないはずです。

しかし実際に賃貸業をしたことがある人なら、同業者に負けないためにぎりぎりの家賃設定を迫られることが多く、状況によっては望む利益が得られなくなって撤退を余儀なくされる可能性があることを実感されていると思います。

このように、その地域で賃貸業をする人が一人しかいないというような特殊な状況でもない限り、賃料の決定権を持っているオーナーといえども、一方的にリスクの全てを借り手に押し付けるような真似はできません。

つまりオーナーもリスクを負うことになりますので、借り手が絶対に損をするという仮説は成り立ちません。

実際に自分は成功している

そのことは今まであまた持ち家を買った人の中に一人の成功者がいる、ということ以上の意味を持ちません。

町内のおじちゃんおばちゃんも成功している

今持ち家を買って資産形成に成功している老人が家を買った時代とこれからの時代とでは、社会・経済情勢が全く違います。

時代背景の変化をかえりみず「おじちゃんが若い時にこの方法で成功したから、俺もこれから同じことを全力で真似しよう」と突っ走るのはかなり危険です。

賃貸でメンテナンスや修理費用がかからないのは家賃にそのコストが乗っているためなので、それは賃貸のメリットではない

これはある意味その通りです。でもそれをもって賃貸のメリットでないと言うなら、賃貸に比べて金銭的コストが安いという持ち家のメリットを語るときにも、メンテナンスや修理費用は自腹になるので表面的なコスト差からその分は差し引いて考える必要がある、ということもしっかり言わないとフェアではありません。

また想定した以上の修理費用がかかるような事態が発生した場合には、家賃に上乗せした修理費では間に合わずに家主の持ち出しになるような場合も有り得ると思います。

今回の議論の感想

今回の議論を通して感じたのは、持ち家派の人には「自分は家を買っても大丈夫だった」という成功体験がすごく強いバイアスとして働いているのではないかということです。

そういう意味では家を買ったことがない自分には若干逆方向のバイアスがかかっているのかもしれませんが、極力客観的な判断をするように心がけているつもりです。

今回はたまたま持ち家全力推しの人との議論でしたので自分は賃貸派のように見えるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。

持ち家にも賃貸にもメリット・デメリットが有りますので、各々を見極めて自分に合った方を選べばよい、というのが自分のスタンスです。

持ち家には税金面での優遇なども有り、以下の条件が満たされる限りは有利な選択だと思います。

  • 途中で手放さない
  • 天災などで大ダメージを受けない
  • 不動産相場が大幅に下落しない
  • ローンの返済が破綻しない

しかしこれらの条件のいくつかが崩れた時には、それなりの(場合によっては相当の)リスクが顕在化すると思われます。

少なくとも住居に関して、どんな状況でも絶対に賃貸より損をしない万能の銀の弾ではありません。

追記)2015/05/16
持ち家派の方と十分には語り合えなかった不動産相場の変動リスクということに関する考察記事を追加で作成しました。
持ち家は一点集中投資、賃貸は長期分散投資
持ち家のローンを払い終えれば確実に資産が手に入るという幻想

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『その持ち家推奨、ちょっと楽観的過ぎませんか?』へのコメント

  1. 名前:さいもん 投稿日:2015/05/13(水) 21:44:09 ID:ebb028893 返信

    >昔の安普請の築50年以上の木造住宅でもリフォームもせずに現役でいくらでも存在する

    そんな家に住みたいかと言う素朴な疑問が。私なら小奇麗な賃貸に引っ越したいけど、そんな家の処分は難儀しそうです。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/13(水) 23:06:20 ID:3c9156fb7 返信

      さいもんさん、コメントありがとうございます。

      古くなっても家の価値はそんなに簡単には無くならないよということが言いたのだと思いますが、お気持ちはよくわかります。

      まあ個人的な感想は置いておくとしても、今回の議論では一般論の根拠としてこういうかなり特殊な事例が持ちだされることが多かったような気はします。

  2. 名前:ひでぼう 投稿日:2015/05/14(木) 01:11:22 ID:bdfbb18e6 返信

    持ち家全力推しの者です。
    色々言いたいことはありますが、それはまた時間のある時にじっくりと検討してみたいと思います。
    色々深く考えさせてくれるきっかけになったことは感謝したいと思います。

    ただ一つ言えるのは、賃貸のデメリットに触れてない点がフェアじゃないかなぁ、と思いました。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/14(木) 08:29:00 ID:8023ab5ca 返信

      ひでぼうさん、読んでいただきありがとうございます。

      今回は持ち家推奨の方の意見に対するツッコミでしたので、持ち家に厳しいことばかり書いてしまいました。

      もちろん賃貸にもデメリットが存在しますので、いずれ賃貸と持ち家のメリット・デメリットを並べて比較するようなことも考えてみたいと思います。

  3. 名前:ami 投稿日:2015/05/14(木) 13:24:58 ID:a97a2239b 返信

    こんにちは。はじめまして。

    元になったブログ様の記事に一度コメントさせて戴いた者です。

    自分はどちらかと言えば持ち家派です。
    多分、自分は家を買って大丈夫だった。の、部類だと思いますが。。。^^;

    自分、不動産投資もしていることからブログ村は不動産投資カテゴリにも登録しているのですが、大家さんが集まるそのカテゴリでも、たまにこの話題を見ます。
    違った視点からの意見で面白いです。

    賃貸用物件と、居住用の物件ではそもそも建物の構造、部材が全く違うという点です。

    家賃設定を安くしようと思えば思うほどコストを抑えなければならないので、例を挙げて言えば壁の薄さや床、隣のテレビの音や階下への生活音等は比にならないと。

    お金には換算できない要素ですが、日常の生活のストレス(他人の生活音)も毎日の健康の事ですし、比較の対象にはならないのかな。。と、思います。。。^^

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/14(木) 14:15:24 ID:8023ab5ca 返信

      amiさん、はじめまして。コメントありがとうございます。

      賃貸の場合は家賃が安いほうが競争上有利に見える部分はありますので、物件にある程度そういう傾向はあるのかもしれませんね。

      ただ賃貸でも物件にはピンからキリまであるわけで、家賃に比べて納得出来ないほど品質が悪ければ、いくら家賃が安くても客は簡単に逃げてしまいます。

      要は価格と品質のバランスの問題で、他業者と比べて低品質の物件で暴利をむざぼろうとする業者は淘汰されていくと思います。

  4. 名前:ひでぼう 投稿日:2015/05/15(金) 00:03:55 ID:0710becb3 返信

    amiさんの意見に同意します。

    amiさんの主張を分かりやすく数字を示して言うなら、
    建物のスペックが、持ち家を100としたら賃貸は70くらいなので、これらを同列に比較してもしょうがない、と言っている。
    それに対して、管理人は、賃貸で50のスペックの物件を70と同等の賃料で貸しても、結局淘汰され、市場平均の70が選ばれる、と反論してます。

    つまり、議論が噛み合ってないように思います。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/15(金) 00:28:38 ID:2bed8ff85 返信

      平均スペック70の賃貸ではまず手に入らないスペック100の物件が持ち家にはあるというお話でしょうか。

      そういうことはあり得うると思いますし、70のスペックでどうしても妥協できない人であれば、持ち家を買うしかないでしょうね。

  5. 名前:さいもん 投稿日:2015/05/15(金) 00:37:30 ID:3d5ac2db9 返信

    思うのですが、議論するときは比較する物の条件を揃えるのは当たり前です。この場合は、世の中には分譲住宅を賃貸に出す人もいるのですから、そのケースで考えればいいでしょう。そのぐらいの事は脳内で済ませて欲しいものです。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/15(金) 01:30:08 ID:2bed8ff85 返信

      人それぞれに頭の中に描いたイメージがありますので、なかなか難しいですね。

      私自身もその条件に統一すればどのあたりが助かるのかが、ちょっとすぐには把握できません。

  6. 名前:ami 投稿日:2015/05/15(金) 09:48:55 ID:9d1928c8d 返信

    こんにちは。

    コメントに回答ありがとうございます。

    市場に出回っている多くの普通のアパートなどは建築基準法で定められた規格の構築でありその基準内で一番安くできる物件ではないでしょうか。
    平均的な家賃で想定しての意見で考えてみました。

    この場合、コストがかかる目に見えない快適さは考えません。

    生活音の事を書きましたが、構造、部材の違いは他にもあります。
    室内の気密性や、外からの騒音、外壁の断熱材効果、マンションでしたら台風が来た事すらわからないほどです。二重サッシになっているので結露もありません。(分譲マンション、自分の場合ですけれど。。。)

    賃貸でも、分譲マンションの賃貸があります。
    良かったら一度分譲マンション賃貸をされて見られませんか?経験して初めて感動する静かさを味わえます。。。^^
    賃料はかなり割高になると思いますが…

    是非、心の快適さ、感動する静けさ。を知ってほしいと思っただけです。

    金銭的な比較も大切ですが、(自分セミリタイアしていますので)長い人生大半の時間を家で過ごす者にとって気持ち的な比較も観楓様ならば考えの隅にでも置いて考えて頂けるのではと思いコメントしましたが。
    他の方のイライラ度を増すだけだとわかりましたのでコメントは削除して貰って大丈夫です。。。^^;
    比較する物の条件が出せずにすみませんでした。
    これでコメントは最後にしますね。。。^^;

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/15(金) 10:13:07 ID:2bed8ff85 返信

      なるほど、分譲マンションの賃貸はそれほど違うのですか。

      さいもんさんが分譲住宅の賃貸の条件設定を提案されたのも多分そのことなんですね。やっと理解しました。

      ただamiさんも「賃料はかなり割高になると思いますが」と断られていますように、コストとの兼ね合いということはありますよね。

      他の全ての条件に勝るくらいそういうハイレベルの家に住みたいという希望が強い方は、もちろん持ち家や分譲マンションの賃貸という選択はありだと思います。

  7. 名前:じじい 投稿日:2015/05/16(土) 14:02:56 ID:1f548e7e2 返信

    はじめまして。

    賃貸、持ち家、持ち家の売却、持ち家の貸し出し、いずれも経験があります。
    現在は賃貸に住み、所有する土地で家庭菜園をしております。

    議論のもとになっているブログにはコメント欄にめんどくさそうな方がいるので発言は出来ませんでした。

    年齢や置かれている状況によって答えが違う問題に正解など無いのは充分理解していますが、それでも持ち家派は極端すぎると思います。

    そもそも賃貸派だとされている方に100%賃貸と思われている方はいないのではないでしょうか?
    私自身も6:4ぐらいで持ち家が有利かな?という考えです。
    対して持ち家派の方はかたくなです。

    「持ち家だっていつだって手放せるし、貸し出すこともできる」という意見は現実を無視しすぎです。

    「利便性の高い地域で土地値近くの中古物件を手に入れる」という条件を付けていますが、そういう目利きができるという前提なら、「賃貸だって地域の物件相場より格段に安く事故物件ではない上質な部屋を借りられる、という目利きができたり人脈がある」という前提をつける事も可能です。

    現実にはほとんどの中古物件は安く買い叩かれるでしょう。
    持ち家の売却を考慮に入れるなら出来るだけ現実に則した条件のほうがよいのではないでしょうか?

    貸し出しについては私の経験からになりますが、2組目に貸した方に1年分ほど家賃滞納されました。
    いろいろ聞いたところ、そういう方は意外と多いようです。
    しかも彼らには変に法律知識があります。

    持ち家はいつだって貸し出せるという方は、トラブルを甘く見積もりすぎだと思います。
    居住権というのはかなり強力な権利です。
    それに前述のような利便性等がないと借り手が現れないかもしれません。

    持ち家だっていつだって引っ越せるという意見は、引っ越せるというだけで経済的には圧倒的に不利ではないですか?

    幸い私は、持ち家の売却時の買い手が公的機関だったこともあり、家賃滞納者と交渉をしてくださった上でかなり有利な金額で買い取ってくれたので事なきを得ました。

    最初の頃は自分で交渉をしていましたが、間に入ってもらえてなかったらうまく解決できたとは思えません。

    気候風土の違う諸外国と、地震列島の日本を比べるなど意味がありません。
    どうしたって日本は外国と比べると住宅事情は不利です。
    高温多湿であるがゆえに、揺れにも比較的強い木造住宅が発展したのですから、その宿命で住宅の寿命は短いです。
    持ち家、賃貸の議論とは関係なく、条件の違いすぎる外国を比較に出すのは意味がないです。

    それともうひとつ気になる点があるのですが、結局のところ賃貸擁護派の方は需給をみているのではないでしょうか?

    特に株などで財をなした人には異常な需給にみえると思います。

    10年後、20年後の日本の住宅事情を考えるとおそろしいですものね。

    私自身は高齢、バツイチ、子供たちはそれぞれ持ち家なので賃貸以外の選択は負の遺産を残さない為にもありえませんが、持ち家派の方たちがきちんと持ち家のデメリットを認めたら、もっと実りある議論になるのにと残念でなりません。
    元々のブログ主の方も「経済的には」と何度も念押ししていたのですから。

    長々と失礼しました。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/16(土) 14:30:31 ID:c07384868 返信

      じじいさん、はじめまして。

      私自身は賃貸しか経験がありませんので、発言がどうしても頭の中で考えたことになってしまいます(親が築約40年の家に住んでしますので、家がどう傷んでどういうメンテナンスが必要になっていくのかはある程度見ていますが)。

      それに対して実体験に基づいたお話は大変参考になります。

      持ち家派の方とお話をしている時に問題点を指摘すると「こうすれば防げる」的な話が出てくるわけですが、一般論として持ち家を買う人の中でどれくらいの人がそれを確実に実行できるのかは私も疑問に思っていました。

      あと需給の変化をふまえたこれから先の相場観というのはやはり重要ですよね。少なくともおじいさん・おばあさんが成功したから、これからも同じ手が通用すると安易に考えるのは危険だと思います。

      コメントありがとうございました。

  8. 名前:mudman 投稿日:2015/05/17(日) 02:23:49 ID:f1b7bb948 返信

    はじめましてもうすぐ50独身早期リタイアを考えている者です
    私は30年間ずっと賃貸生活でリタイア後は一人暮らしの母親(築20年の家)に引っ越す予定です。
    30年で支払った賃料が4回の引っ越しでトータル約1500万くらいです。
    どちらが良いかはわかりませんが、同僚連中はローンで家計は火の車なんて方が結構多いですね。住家としての満足感は得られるでしょうが、それ以外は特に金銭面で犠牲になっているようです。
    早期リタイアできるのも賃貸だったからこそで家なんか買わなくて良かったと思い
    ますよ^^;)

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/17(日) 09:07:14 ID:2359d9559 返信

      mudmanさん、はじめまして。コメントありがとうございます。

      私も50ちょい過ぎ独身で早期リタイア、というか仕事内容がこれ以上続けると体か精神を壊しそうなほどヤバくなってしまいましたので緊急脱出となりましたが、ちょっと境遇が似ていますね。

      家を買っていたら、こういう選択は気軽には取れなかったかもしれません。

      持ち家と賃貸、どちらを選んでも良かったという人と後悔している人が共にいますので、個別の事例では決着はつきませんね(というか一方的にどちらが良いというような決着は多分つかないんですが)。

  9. 名前:ヤス 投稿日:2016/11/25(金) 04:28:56 ID:ed6e8cc86 返信

    住居の質の差も、奥が深いですね。確かに、マンションの場合、分譲の方が、壁が厚く、同じ騒音源なら静かでしょうが、所詮は、壁一つで隣がいる、コンクリート空間の使用権です。分譲でも、隣上下の音はします。同僚で小さい子供がいたら、下の家からクレームされたと。逆に、隣が根本的にうるさい場合、引っ越せる賃貸の有利さもあると思います。一戸建て注文住宅購入が理想ですが、東京では金額、出物的に現実性がないのですね。
     第3の道、分譲賃貸は、通のやり方ですが、物件数はちょっと少ないです。あっても、転勤の間の2~4年の定期賃借権のこともあり、気に入って、そのまま住み続ける自由がありません。あと、分譲賃貸はやはり、お値段相応で、家賃も高いようです。住んではみたいですが、手が出ませんね。

  10. 名前:ヤス 投稿日:2016/11/25(金) 05:19:37 ID:ed6e8cc86 返信

    賃貸VSは、ケースバイケースですが、まずは、購入は、長期のキャッシュフロー表を作って、「資金繰り」がつかない人は、無理ですね。他のエントリーで正しくもご指摘の通り、購入も、賃貸+不動産投資です。そして、企業経営で黒字倒産があるように、長期で、得だったり、黒字であっても、途中で資金ショートしてはいけません。住宅ローンが払えないと、担保に入っていた持ち家は奪われ、苦しくなります。住宅ローンが完済する前は、物件は原則売却できません。
     キャッシュで買えたり、山○さんのように、余裕を持って買って、17年で、強力に繰り上げ返済できるならば、なおかつ、持ち家が欲しいならば、買えばよいでしょう。ローンが完済できた後ならば、リストラ減給、アーリーリタイヤメントも怖くないですね。(大規模修繕費の問題は残る。)
     賃貸のデメリット、最大の懸念事項は、老後の住居スペースが確保できないかもしれないことです。大家さんが嫌がりますので。日本だと、高齢化社会で、高齢者にも貸さざるを得ないという確率が高いですが、大家さん達が、事故物件になるくらいなら、空室のままにする、OR 廃業するという可能性もあるそうです(別のブログのコメント)。それでも、市営住宅やURなら入れます。後は、別のエントリーでご指摘のように、第3の道、老後中古購入という道もあります。私も、これがよいと思います。宗教ではないので、絶対に一生賃貸で居なければならないことはないです。
     まさにケースバイケースで、現役中に、会社から家賃補助があれば(10万円近いところもある)、あるいは、借り上げ社宅の場合、賃貸のメリットも大きいですし、あるいは、コメントの方のように、戻れる実家がある場合には、住居スペースの保険代わりとなります。一人っ子同士で結婚すると、実家が余るくらいです。
     第3の道の老後購入も、伸縮的に、30年後の不動産市況を見た上で、住むべき街を選んで、賃貸を借り続けるのか、中古を購入するのか、明らかになってから、後知恵で、判断できるところが、賃貸のオプション価値だと思います。途中、インフレが激しくなれば、そこで、急ハンドルを切って、購入しても良い。購入は固定的なので、今、30~40年後を予想しないといけません。

  11. 名前:ヤス 投稿日:2016/11/25(金) 06:21:16 ID:ed6e8cc86 返信

    災害が、交通事故より低い確率でしょうかね? 首都圏で、30年以内に大地震がある確率は約80%というのを 無視するのでしょうかね。 
    一体、どの地域に住んでいるのでしょうね。
    2016年だけでも、熊本、鳥取、福島と大地震がありました。
    予想される南海トラフでも無傷な地域とは、どこでしょう。
     阪神淡路でも、ビルでも、大損害が出ています。地震の被害は、保険料が高く、火災保険の半額までしか掛けられない、地震保険でないと保障は出ませんが、加入していても、生活費の補助的な見舞金のようなもので、住居の再建金額が出るものではありません。全壊、半壊、5%の3段階しかなく、かなり怖い亀裂が入っていても、たいていは5%査定で終りです。

    • 名前:観楓 投稿日:2016/11/25(金) 13:46:23 ID:b9396dfd0 返信

      ヤスさん、コメントありがとうございます。

      私も別に絶対的な賃貸派ではありません。自分の置かれた状況に応じて有利だと思える方を選べばいいというスタンスです。

      中高年以降で賃貸の場合はやはり老後の住居の確保が課題ですが、これもどうしても賃貸が見つからなくなれば、おっしゃる通りその時点で購入という手もあると思っています。

      災害の件は可能性は小さいですが当たる可能性は常にありますので、本文でも書きましたが万一当たってしまった時のリカバリ策があるかは考えておいたほうがいいと思いますね。