今日のお話しは、先日書きました持ち家は一点集中投資、賃貸は長期分散投資と本質的にはほぼ同じことを言っています。
しかし、世間一般に
- ローンを払い終えれば資産が手に入るので持ち家は得だ！
- 一生家賃を支払い続けても手元には何も残らないので賃貸は損だ！
という固定観念があまりにも強いため、その切り口からあえてもう一度書いてみます。
手元に残る持ち家の意味
ローンさえちゃんと返済すれば自分が所有権を持った物件が手に入るわけですから、資産が残るということ自体は事実です。
また使用中に価値が下がっていくとはいえ、その物件の価値がタダ同然にはならない場合が多いのも事実でしょう。
しかし問題の本質は、手元に残った物件の価値が残っているかどうかではありません。
手元に残った物件の価値が、不動産相場の変動が無かったと仮定した時のその時点の価値と比べて高いか低いか、それが本当の問題です。
例えば1,000円の株を購入してしばらくして株価が半値の500円まで下がった時、手元に500円分の株が残っているから自分は資産形成に成功したと思う人はいませんよね。
少なくとも株価が買値の1,000円以上になって初めて資産形成に成功したといえるのです(手数料などの細かい話は省略)。
家の場合は経年劣化で価値が減少していくという性質がありますので少しややこしいですが、経年劣化後の価値が不動産相場の変動が無かったと仮定した場合の経年劣化後の価値以上に残っていれば資産形成は成功といえます(つまり不動産相場が上昇した場合)。
逆に、経年劣化後の価値が不動産相場の変動が無かったと仮定した場合の経年劣化後の価値以下しか残っていなければ、たとえ価値がゼロではなかったとしても資産形成は失敗したといえます(つまり不動産相場が下落した場合)。
賃貸との比較で考えると
賃貸との比較ということで考えると、持ち家に住むのにかかった総コスト
- 持ち家購入にかかった総費用 + 住んでいる間にかかったメンテナンス・維持費用 – 最終的に残った物件の価値
が同じ期間同程度の賃貸に住むのにかかる総コストと比べて安ければ持ち家が得だった、逆ならば賃貸が得だった、ということになります。
ここで、賃料には大家の利益分が乗っかっているので、賃貸の方が絶対に損をするはずだと主張される持ち家派の方がおられます。
確かにその点は持ち家に有利に働くポイントですが、残念ながら不動産価格の変動リスクを完全に無効化するほど強力な武器ではありません。
持ち家を買ってから不動産価格が下落すると、持ち家の価値が下がるとともに賃貸側は賃料が低下しますので、その有利さは簡単に吹き飛んでしまいます。
また持ち家には、天災リスクという別のリスクが潜んでいることも忘れてはいけません。
確率は低いですが、万一天災で家を失うような事態に遭遇すると、上で書きました持ち家の総コストに「代替の住居を準備する費用」というとんでもなく大きいコストが更に上乗せされることになります。
家を買うなら裏に潜むリスクも認識した上で
前に書きました記事へのコメントで、持ち家には賃貸では得られない断熱性や防音性などのクオリティがあるということを教えていただきました。
確かにそういう違いがある場合はあるのでしょうし、そういうハイグレードな住居を求める人もいるのだと思います。
ただそういう要求を満たすために持ち家を買うという決断をする前に、その裏に潜むリスクについても認識しておいてください。
家を買うという行為には、数千万円の掛け金を賭けて不動産相場が上がる方に賭ける、というギャンブル的側面が存在します。
ギャンブルに勝てば(不動産相場が上がれば)家に住みながら大きな利益を得られますが、逆に負ければ(不動産相場が下がれば)大きな損を背負うことになります。
しかも、通常の投資ならリスクを軽減するためによく使われる複数銘柄への分散や、購入時期の分散というテクニックが使えません。本当の一発勝負です。
また、買った家が天災に遭うか遭わないかというギャンブルの面もあります。
持ち家を買うのは、自分がこれらの賭けに負けない腕 or 運を持っているという自信がある方か、賭けに負けても後悔しないという覚悟を決めた方だけにしておくほうが無難です。
少なくとも、他人の「持ち家は得だ！」という意見を信じ切って買ったり、良い家に住みたいという思いだけで買うには、賭けるものが大きすぎます。
長期的に見て株は半額になったらそのまま損失になりますが、住宅の場合はその間家賃を支払わずにローンなりの返済に充て住宅に住んでたわけですから単純に比較できません。
買い値以上にならないと資産形成と言えないというのは詭弁です。