持ち家を買うのは賃貸に住みながら不動産投資しているのと大して変わらない

正吉さんの記事

「住宅購入は不動産投資である」ということが理解できません

を読みながら少し考えました。

住宅購入は不動産投資である

これはマネー関係の本をたくさん書かれている橘玲さんの言葉だったのですね。言葉自体は知っていたのですが、誰が言われたのかはよく知りませんでした。

つまり一般的な不動産投資は、不動産物件を購入してそれを他人に貸すことで利益を得ます。図にすると以下の様な感じです。

不動産投資

家主の収益源は、家賃で実費に上乗せしている利益分と、購入した不動産の値上がり益ということになります(当然、不動産が値下がりすれば逆に損失が発生します)。

ここで、持ち家を買って住むということは、上記の図で家主と借主が両方自分になった場合だということです。図にするとこうなります。

持ち家

家賃は自分から自分に渡されることになりますので実質的に発生しませんが、物件値上がり時の利益や物件値下がり時の損失というものは依然発生します。つまり物件の価格変動リスクを抱えていることになります。

このリスクは物件を手放すまで表面化しませんが、逆に言うと物件を手放さない限りずっと付きまといます。

そのために「家賃を払うくらいなら、同じ値段でローンを組めば家が買えますよ」などという不動産屋の甘言に釣られてローンを払い終えれば安心だと思っていた人が、後から痛い目を見たりするわけです。

賃貸に住みながら不動産投資していると考えてみる

以上の話は家を貸す家主の視点から出発し、家主と借主が同じ自分という設定で持ち家の性質が説明されていました。

さてここで、自分が借主という立場と家主という立場の2つの賃貸契約がある、というもう1つの見方ができるのではないかとふと思いつきました。つまり図にするとこうなります。

持ち家2

自分自身は他人から借りた家に住みつつ、自分が買った家は他人に貸しているという状況です。

2つの家が同等であれば家賃も同等のはずですので、ここでも貸している借主から入ってきた家賃は借りている家主の方にそのまま流れていくことになり、実質的にプラスマイナスゼロです。

そして、自分に関してみると物件値上がり時の利益・物件値下がり時の損失のみが残ります。

実際の持ち家は2番めの図のように他人が介在しませんので、空き室リスクや家賃滞納リスクが発生しない点では一般的な不動産投資より有利です。しかし、その点さえ前提条件にすれば金銭的にはこれで持ち家と同等のはずです。

つまり持ち家を買って住むという行為は、買った家を賃貸に出しながら(借り手は必ず付くものとする)、その物件と同等の家を借りて住んでいるのと金銭的には同じ状況ということです。

こう考えると、持ち家を買う時には後の価格変動リスクを極力避けるために、不動産投資を始める時と同等のシビアさ(物件内容や買うタイミングの見極めなど)が要求されるということが、よりリアルに伝わるのではないでしょうか。

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『持ち家を買うのは賃貸に住みながら不動産投資しているのと大して変わらない』へのコメント

  1. 名前:匿名 投稿日:2015/05/26(火) 22:19:18 ID:f5b5b2615 返信

    借りてる家の大家の利益を余分に支払う事になるので
    全然違うと思います。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/26(火) 22:32:09 ID:d000489fa 返信

      2番めの図との比較で考えてください。

      家賃(実費+利益)を自分で払って自分で受け取るか、他人に払って他人から受け取るかの違いでしか無いと思いますが。

  2. 名前:匿名 投稿日:2015/05/26(火) 23:07:30 ID:f5b5b2615 返信

    家賃(実費+利益)を
    自分で払って自分で受け取る・・・利益部分は全て自分の物
    他人に払って他人から受け取る・・・他人に払う利益部分は他人の物
    全然違いますよ。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/26(火) 23:23:35 ID:d000489fa 返信

      例えば実費が10000円で利益が5000円だとして、

      自分で払って(-15000円)→自分で受け取る(+15000円)
      他人に払って(-15000円)→他人から受け取る(+15000円)

      いずれもプラスマイナスゼロだと思いますが。

  3. 名前:匿名 投稿日:2015/05/27(水) 00:30:33 ID:10a860f23 返信

    例えば実費が10000円で利益が5000円だとして、

    自分で払って(-15000円)→自分で受け取る(+15000円)
    他人に払って(-15000円)→他人から受け取る(+15000円)

    違います。

    自分で払って(-15000円)自分の得られる利益(+5000)→自分で受け取る(+15000円)
    他人に払って(-15000円)→他人から受け取る(+15000円)

    自分自身に支払った金額のうち利益分はどこに消えたのでしょうか?

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/27(水) 07:39:06 ID:6b43867b7 返信

      自分自身に支払った金額のうち利益分5000円は、自分で受け取る(+15000円)の中に含まれていると思いますが。

      そうでなければ、自分で受け取る(+15000円)の中の実費を除く5000円はいったいどこから湧いて出たことになるのでしょうか?

  4. 名前:消費しないピノキオ 投稿日:2015/05/27(水) 07:09:13 ID:b9e6c1fcb 返信

    上手にまとまっているエントリーだと思いました

    持ち家を買って住むという行為は、買った家を賃貸に出しながら
    その物件と同等の家を借りて住んでいるのと金銭的には同じ状況

    ここにポイントが集約されていると感じました

    「同等」が重要ポイントです
    「同等」が成立するようなケース

    おそらく投資をしません
    購入しないということです
    借りることもしないかな

    もっと歪んだところを探します

    でも、いろんな人がいるので
    均衡が成立することはあると思いますよ

    そういえばナッシュさん亡くなりましたね

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/27(水) 07:59:51 ID:6b43867b7 返信

      消費しないピノキオさん、コメントありがとうございます。

      申し訳ありませんが、後半部分で言わんとされていることが、ちょっとよく理解できませんでした。

      家を買わずに何か他のことに投資するという話でしょうか。

  5. 名前:豊田章男 投稿日:2015/05/27(水) 11:22:22 ID:e4812822c 返信

    私も最初にコメントされてる方の見解が正しいと思います。直感ですが

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/27(水) 11:45:26 ID:6b43867b7 返信

      豊田章男さん、コメントありがとうございます。

      直感が合っているかどうかは検証する必要がありますよね。

      もう少し筋道立てて説明していただけると有難いのですが。

  6. 名前:通りすがり 投稿日:2015/05/27(水) 13:27:01 ID:b51b514ab 返信

    具体的なお金の流れを確認すれば同じでないことは容易に分かります。

    例えば実費が10000円で利益が5000円だとしてという前提なら、

    自宅に住んでいる人のお金の流れ
    節約できる家賃:+15,000円
    実費:-10,000
    差し引き:+5,000円

    自宅を人に貸して自分は賃貸に住んでる人のお金の流れ
    家賃収入:+15,000
    家賃:15,000(実費10,000円,利益5,000円)
    差し引き:0円

    自宅に住んでいる人の支出は実費の10,000円のみです。15,000円ではありません。
    仮に自分に15,000円支払っても自分自身から他人への支払いは10,000円なので
    支出は10,000円しか発生しません。

    明らかに自宅に住んでいる人の方が儲かります。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/27(水) 13:57:44 ID:6b43867b7 返信

      通りすがりさん、コメントありがとうございます。

      誰が誰にいくら支払う、あるいは受け取るという具体的なお金の流れで説明していただけますか。「節約できる家賃」というのはお金の流れではないですよね。

      もし自分のものを自分で使うのに利益が発生するのがおかしいということなら、実費だけで考えても

      自分から自分への支払い:実費-10000円
      自分から自分への受け取り:実費+10000円

      で結局プラスマイナスゼロ円になると思いますが。

  7. 名前:消費しないピノキオ 投稿日:2015/05/27(水) 19:03:50 ID:b9e6c1fcb 返信

    たとえば7万円で人から部屋を借りて、自宅を7万円で人に貸す
    両方とも同等のクオリティの家という前提です

    これではフローからは鞘抜きができません

    つまりストックの価格の上下動しか価格変動要素がない
    というお話しだと理解しました

    その仕組みに参加するメリットは何もないから
    参加する動機は何もない ってことで
    買うこともなければ、借りることもない

    もっと歪んでいる場所を探して、そこで投資するってことですね

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/27(水) 19:24:07 ID:6b43867b7 返信

      消費しないピノキオさん ご説明ありがとうございます。

      なるほど、そういうことですか。やっと理解しました。

      家を買うにしても、その物件が値上がりする見込みがなければ他にはあまりメリットは無いということになりますね(あくまでも金銭面のみで見た場合の話ですが)。

  8. 名前:正吉 投稿日:2015/05/27(水) 22:59:18 ID:84d9891af 返信

    僕のアホみたいな質問から、いろいろと考えていただき、うれしく思います。ありがとうございます。
    観楓さんがお書きになっていること、「なるほどぉ」と思ったのですが、他の方と同様、何かスッキリとしません。
    そのスッキリしない理由がどうしてなのか。も少し考えてみます。
    消費しないピノキオさんが書いておられる「同等」というのが、何かひっかかってる感じです。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/05/27(水) 23:06:07 ID:6b43867b7 返信

      正吉さん、コメントありがとうございます。勝手に引用させていただき、失礼しました。

      私もパッと思いついて書いたエントリーですので、間違いや思い違いが絶対に無いとは言い切れません。

      皆様のご指摘で問題点が発覚した場合には、速やかに修正したいと思います。

  9. 名前:匿名 投稿日:2015/06/03(水) 11:54:59 ID:6318cc71d 返信

    家賃の考え方については中々考えさせていただきましたし、面白い内容でした。
    持ち家と同等、同家賃の物件に住めることと、
    空き室、滞納リスクは本文中で指摘されていますが、
    私の住んでいる地方では、借家には以下のような出費が強制的に付くことが多く、
    家を持つなら自分で住んだほうががお得に感じました。
     区費:自分の住んでいる地区に支払う(500~1000円/月)
     ケーブルテレビ契約:家賃に込みの場合あり(3000円/月)
     更新手数料:不動産屋への支払い(家賃1ヶ月/2年)
     保証会社手数料:保証会社への支払い(10000~20000円/年、家賃の1~3%/月)
     駐車場:2台目以降が有料になることがある(3000~5000円/月)

    議論してる内容とは趣旨がずれるような気もしましたが、
    上記のような価格を同等の家賃に含めるかどうかにより判断が変わると思います。

    • 名前:観楓 投稿日:2015/06/03(水) 13:33:36 ID:75b674c09 返信

      コメント、ありがとうございます。

      おっしゃっているもののうち、区費・ケーブルテレビ代・駐車場代については、賃貸であろうが持ち家であろうが発生する時には発生する出費のような気がします。

      更新手数料・保険会社の保険料については賃貸固有のものですので、発生する物件をターゲットに考えている場合にはコストに計上する必要がありますね。

      いずれにしても、持ち家でも賃貸でも発生するコストはきっちり計上した上で比較する(購入費や家賃だけに注目し、維持費・手数料などを軽く見過ぎない)ことが重要だろうと思います。

  10. 名前:通りすがり 投稿日:2016/01/22(金) 21:08:32 ID:cbf123232 返信

    自宅を他人に貸す場合は、利益に所得税と住民税がかかりますが、自分で住む(自分で自分に貸す)場合は、税金はかかりません。この差があると思います。

    • 名前:観楓 投稿日:2016/01/22(金) 23:39:30 ID:593fb3377 返信

      通りすがりさん、コメントありがとうございます。

      なろほど、税金の面でも若干違いがありますね。

      ただそういういくつかの相違点はあるにしても、持ち家を買うということには不動産投資を始めるのと同様の側面があるということは意識しておいた方がいい、というのがここで申し上げたいことです。