正吉さんの記事
を読みながら少し考えました。
住宅購入は不動産投資である
これはマネー関係の本をたくさん書かれている橘玲さんの言葉だったのですね。言葉自体は知っていたのですが、誰が言われたのかはよく知りませんでした。
つまり一般的な不動産投資は、不動産物件を購入してそれを他人に貸すことで利益を得ます。図にすると以下の様な感じです。
家主の収益源は、家賃で実費に上乗せしている利益分と、購入した不動産の値上がり益ということになります(当然、不動産が値下がりすれば逆に損失が発生します)。
ここで、持ち家を買って住むということは、上記の図で家主と借主が両方自分になった場合だということです。図にするとこうなります。
家賃は自分から自分に渡されることになりますので実質的に発生しませんが、物件値上がり時の利益や物件値下がり時の損失というものは依然発生します。つまり物件の価格変動リスクを抱えていることになります。
このリスクは物件を手放すまで表面化しませんが、逆に言うと物件を手放さない限りずっと付きまといます。
そのために「家賃を払うくらいなら、同じ値段でローンを組めば家が買えますよ」などという不動産屋の甘言に釣られてローンを払い終えれば安心だと思っていた人が、後から痛い目を見たりするわけです。
賃貸に住みながら不動産投資していると考えてみる
以上の話は家を貸す家主の視点から出発し、家主と借主が同じ自分という設定で持ち家の性質が説明されていました。
さてここで、自分が借主という立場と家主という立場の２つの賃貸契約がある、というもう１つの見方ができるのではないかとふと思いつきました。つまり図にするとこうなります。
自分自身は他人から借りた家に住みつつ、自分が買った家は他人に貸しているという状況です。
２つの家が同等であれば家賃も同等のはずですので、ここでも貸している借主から入ってきた家賃は借りている家主の方にそのまま流れていくことになり、実質的にプラスマイナスゼロです。
そして、自分に関してみると物件値上がり時の利益・物件値下がり時の損失のみが残ります。
実際の持ち家は２番めの図のように他人が介在しませんので、空き室リスクや家賃滞納リスクが発生しない点では一般的な不動産投資より有利です。しかし、その点さえ前提条件にすれば金銭的にはこれで持ち家と同等のはずです。
つまり持ち家を買って住むという行為は、買った家を賃貸に出しながら(借り手は必ず付くものとする)、その物件と同等の家を借りて住んでいるのと金銭的には同じ状況ということです。
こう考えると、持ち家を買う時には後の価格変動リスクを極力避けるために、不動産投資を始める時と同等のシビアさ(物件内容や買うタイミングの見極めなど)が要求されるということが、よりリアルに伝わるのではないでしょうか。
借りてる家の大家の利益を余分に支払う事になるので
全然違うと思います。